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거래절벽에 미분양 급증까지… 시장 ‘경착륙’ 우려 커진다

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기사입력 : 2022.11.08 14:43
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기준금리 인상 기조 계속…아파트 거래 사실상 끊겨
서울 아파트 매매수급지수 3년6개월 만에 최저 기록
미분양 쌓이는데 이달만 전국서 6만 가구 추가 공급
부동산 거래절벽이 장기화하는 가운데 미분양 물량이 급증하면서 시장의 경착륙을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 특히 올 연말에 기준금리가 추가로 인상될 가능성이 커지면서 부동산 시장의 경착륙 가능성이 고조되고 있다.
지방과 수도권을 거쳐 서울까지 매수세가 위축되고 집값이 가파르게 하락하면서 금융위기 때처럼 시장 전체가 자칫 붕괴할 수 있다는 암울한 관측도 나온다.
정부는 거래절벽과 미분양 물량 급증으로 인한 부동산 시장 경착륙 우려에 대출 규제 완화 카드를 꺼내 들었으나 시장의 반응은 냉담하다. 서울 아파트 매매수급지수가 3년 6개월 만에 최저치를 기록하는 등 시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 시장의 경착륙을 유도하기 위해 규제지역 추가 해제 및 조세제도 개편 등 대책이 필요하다는 지적이다.
서울 아파트 거래가 사실상 끊겼다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매 건수는 614건(7일 기준)으로 집계됐다. 지난 2006년 실거래가 조사 이후 역대 최저를 기록했다. 올해 서울 아파트 매매 건수는 1월 1092건 ▲2월 818건 ▲3월 1427건 ▲4월 1752건 ▲5월 1737건 ▲6월 1073건 ▲7월 644건 ▲8월 674건 ▲9월 614건이다.
서울 아파트 매매수급지수가 3년 6개월여 만에 최저를 기록했다. 시중은행의 대출 이자가 7%까지 치솟는 등 금리가 가파르게 오른 탓이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 31일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 72.9로, 전주(75.4) 대비 2.5p(포인트) 떨어졌다. 이 지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.
부동산 시장의 경착륙 신호 중 하나인 미분양 물량은 급증하고 있다. 국토교통부에 따르면 9월 기준 전국 미분양 주택은 총 4만1604가구로 집계됐다. 전월(3만2722가구) 대비 27.1%(8882가구) 급증했다. 수도권은 7813가구로, 전월(5012가구) 대비 55.9%, 지방은 3만3791가구로 전월(2만7710가구) 대비 21.9% 증가했다. 또 지난달 경기도 안성시와 양주시가 미분양관리지역으로 신규 지정됐다.
이런 상황에서 신규 주택 공급 물량을 축소·관리해야 하지만 이달에만 전국에서 6만 가구가 추가 공급될 예정이다. 이는 지난해 11월 대비 2배 규모다. 부동산R114에 따르면 올해 11월 분양 예정 아파트는 전국 89곳, 총 6만1312가구(임대 포함)로 집계됐다. 금융비용 상승과 집값 조정국면으로 접어들면서 내년에 주택 경기가 더욱 위축될 것을 우려한 건설사들이 밀어내기식 분양에 나섰기 때문이다. 이에 따라 미분양 규모도 더 커질 것으로 보인다.
부동산 시장의 경착륙 우려가 커지자, 정부는 15억원을 초과하는 고가 아파트에 대한 주택담보대출을 허용하는 등 부동산 관련 규제 완화 정책을 내놓았다.
15억원을 초과하는 고가 아파트에 대해서도 주택담보대출 실행이 허용된다. 현재 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 주담대가 불가능하다.
또 무주택자에 대한 담보인정비율(LTV)도 주택가액과 관계없이 50%로 완화된다. 다만 다주택자에 대해선 현행 금지 조치가 그대로 유지된다. 기존에는 보유주택·규제지역·주택가격 등에 따라 차등 적용됐다.
정부의 규제 완화에도 시장의 반응은 냉담하다. LTV를 완화하더라도 규제 완화 효과가 제한적일 것이라는 지적이다. 주담대 금리 상단이 7%대에 육박하고, 집값 하락세가 이어지면서 LTV 완화에 따른 실수요자의 시장 진입에는 한계가 있기 때문이다.
특히 지난 7월부터 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한 것도 걸림돌이다. 올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. 또 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.
전문가들은 부동산 시장의 연착륙을 유도하기 위해서는 규제지역 해제와 대출 규제 완화 등의 정부의 추가 대책이 필요하다고 조언했다. 
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “내년 상반기까지 금리 인상 기조가 이어지면서 부동산 시장의 거래절벽 현상이 더욱 길어질 수 있다”며 “시장의 경착륙에 따른 부작용을 최소화하고, 연착륙은 유도하기 위해서는 수도권 지역에 대한 규제지역 해제 등의 추가 조치가 필요하다”고 강조했다. 
권 교수는 “금리가 계속 오르고 있고, 거래가 끊긴 상태라서 규제지역을 해제하더라도 투기수요가 일어나거나 시장이 다시 반등하지 않을 것”이라며 “소득이 낮은 계층은 대출을 받는데 한계가 있기 때문에 최초 주택 구입자 등 일정 기준에 부합에 주택 수요자에 대해 DSR을 완화할 필요가 있다”고 덧붙였다.

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